På årstämman så gick styrelsen igenom föreningens ekonomi och informerade medlemmarna om att avgiftshöjningar på 10% kommer genomföras från och med den första augusti. Det var den avgående styrelsen sista beslut för att underlätta så mycket som möjligt för den nya styrelsen så att de kan fokusera på andra saker än bara ekonomin.
Anledningen är att vi haft svårt att bygga upp en hälsosam kassa med den nuvarande avgiftsnivån och att vi vill undvika att ta fler lån för kommande underhållsarbeten i höst, bland annat fasaden i TSV 1-5. Vidare så har Stockholm Exergi informerat oss på förhand om att avgifterna för fjärrvärme kommer att höjas kraftigt ännu en gång från 2025.
Fastum har börjat skicka ut fakturor för augusti så ni borde redan ha sett detta.
Vi har problem med råttor, vilket några av er har anmält till styrelsen. Idag har Anticimex varit här och teknikern kunde konstatera att det är mycket aktivitet av råttor.
Problembeskrivning Torsvikssvängen 46 har mycket aktivitet av råtta vid entrén och runt stenpartiet som finns på gräsmattan mitt emot nr 46-48. Det finns håligheter i gräsmattorna runt om på gårdarna. Det är rikt med växtlighet i området och mycket ställen för råttorna att boa på.
Rekommenderade åtgärder för föreningen Klipp ner så mycket växtlighet som går så att råttorna inte kan gömma sig. Fyll igen de håligheter som finns runt i området med grus och sten. Plocka bort de ekollon som ligger på gräsmattan som finns vid port 46 och andra ställen där ekar står. Ställ inte skräp på marken vid sopskåpen och låt inte djurmat stå framme på uteplatser.
Åtgärd som är utförd Två betesstationer med förgiftat bete är utplacerade, en till vänster om port 46, en mittemot port 46 på klippa. Kemisk bekämpning påbörjas omedelbart då skadedjuren bedöms medföra risker.
Vidtagna försiktighetsåtgärder Anslag som varnar allmänheten för biociden samt upplyser om produktens innehåll har placerats i anslutning till platsen. Dessa tas bort då behandlingen är avslutad. Barn och husdjur ska hållas borta från betet. Betet har gjorts fast inne i betesstationen. Betet ska tas bort efter att problemen upphört. Doseringen och valet av biocid har anpassats utifrån skadedjurspopulationens storlek och alternativa födokällor.
Återbesök av Anticimex den 18/7-24.
Slutligen – ser ni hål i marken, hjälp gärna till och lägg på stenar, och ser ni skräp på marken som kan vara mat för råttorna, plocka upp det och släng i papperskorg eller sopskåpen. Vi måste göra det så jobbigt vi kan för råttorna.
Vi har lämnat nya nycklar i era brevlådor och låsen kommer att bytas den 24e augusti. Detta kommer möjliggöra en bättre administration av nycklar i föreningen samt möjlighet för vår tekniska förvaltare att kunna mäta vår vattenförbrukning korrekt, just nu betalar vi en schablonavgift.
Under städdagen så fick styrelsen frågor om vårt gamla avtal med Comhem (numera Tele2) som tillhandahåller vår tv och internetanslutning via antennuttagen (alltså EJ att förväxla med vår fiber från Bahnhof).
Detta avtal är uppsagt och kommer gå ut 2025-12-31 så om ni fortfarande använder er av det så är det hög tid att gå över till vårt gemensamma avtal med Bahnhof via fiberuttaget som alla redan betalar för. Efter det datumet så kommer antennuttaget att sluta fungera.
Den 5:e maj kl.13.00-15.00 är det dags för årets städdag
Det kommer finnas en container på plats för att slänga det som har hamnat i föreningens gemensamma utrymmen, såsom källargångar och skrubbar. Har du även något stående i ditt förråd du tänkt slänga så passa på! Förra året fyllde vi containern och vi hoppas på bra uppslutning och att vi fyller den även i år.
På städdagen kommer vi även att fokusera på utemiljön och rensa lite mossa, plantera några blommor och göra det fint och trevligt. Det kommer troligtvis också finnas lite enklare målarjobb att utföra. Samling sker utanför TSV 42-44 vid kl 13.00 där det kommer finnas kaffe, vatten och kakor.
Vi ser fram emot att träffa så många som möjligt den 5 maj!
Årsstämma den 28e maj, missa inte den
Vi kommer att ha årstämma den 28e maj. Se till att komma in med eventuella motioner innan april är slut så att styrelsen har tid att svara på dem. En separat kallelse kommer även till era brevlådor.
Uppdatering om fönsterutredning
Vår tekniska förvaltare Nabo har gjort en utredning om våra fönsters skick och de rekommenderar oss att byta ut alla fönster, det vill säga ej renovera dem. Detta kommer att vara en stor kostnad för föreningen så styrelsen har beslutat att avvakta med beslut om detta. Fokus i år kommer vara att stabilisera vår ekonomi, vi vill inte ta upp nya stora lån i detta högränteläge vi är i nu.
OVK genomförd, anmärkningarfinns
Vi har genomfört en kompletterande OVK med kanalrensning och vi har flera lägenheter som har anmärkningar som behöver fixas. Detta görs i april och vi hoppas att vi därefter får en godkänd OVK. Stort tack för att ni har varit behjälpliga under denna process.
Sök till styrelsen!
Det kommer vara flera avgångar i år från styrelsen och vi behöver stärka upp med nya förmågor som kan hjälpa till att sätta planen framåt. Den ekonomiska och tekniska förvaltningen sköts av Fastum/Nabo och många av rutinuppgifterna en styrelse gör har automatiserats. Detta innebär att styrelsearbetet är mycket mindre betungande och mer framåtblickande och roligt. Så tveka inte, sök!
Den 5:e maj kl.13.00-15.00 är det dags för årets städdag.
Det kommer finnas en container på plats för att slänga det som har hamnat i föreningens gemensamma utrymmen, såsom källargångar och skrubbar. Har du även något stående i ditt förråd du tänkt slänga så passa på! Förra året fyllde vi containern och vi hoppas på bra uppslutning och att vi fyller den även i år.
På städdagen kommer vi även att fokusera på utemiljön och rensa lite mossa, plantera några blommor och göra det fint och trevligt. Det kommer troligtvis också finnas lite enklare målarjobb att utföra.
Samling sker utanför TSV 42-44 vid kl 13.00 där det kommer finnas kaffe, vatten och kakor.
Vi ser fram emot att träffa så många som möjligt den 5 maj!
Flera medlemmar har kontaktat styrelsen om att någon person lägger ut matrester på marken, vilket resulterar i att det kommer mycket råttor till ett “dukat bord”,
Det är ABSOLUT förbjudet. Matrester ska läggas i den bruna påsen och slängas i något av de bruna kärlen som finns vid varje sopstation.
Förutom att råttorna blir fler och större, finns det även oro bland föreningens hund- och kattägare, att djuren ska få i sig något olämpligt och bli sjuka.
Anticimex har varit här och ställt ut fäller, dessa är gulmarkerade med varningstext; Sanering Skadedjur Råtta.
Det område där flest råttor och utlagd mat har uppmärksammats är mellan hus nr 46-50 och nr 42-44. På baksidan av hus nr 42-46, längst med väggen, finns Anticimex råttfällor utställda.
Har du frågor eller funderingar kring detta ärende, hör av dig till styrelsen.
Under den senaste OVKn så framkom vissa anmärkningar varav den stora är att våra ventilationskanaler är smutsiga och behöver rensas. Detta kommer att göras i februari i samtliga lägenheter.
Om vi inte får tillgång till er lägenhet så kommer ni faktureras för uppföljningsbesök, ungefär 2000 kr.
Om ni inte kan vara hemma så kan nycklar lämnas i styrelsebrevlåda i port 52. Entreprenören är annars på plats på morgonen mellan 7.00-7.20. Återlämning av nycklar i respektive medlems brevlåda.
Postnord har satt upp lappar om att de har problem att komma in i vissa portar idag. Det verkar vara ett konstigt problem då andra fraktföretag kommit in och Postnord själva säger att det händer slumpmässigt och eventuellt bara när de levererar sent på eftermiddagen. Styrelsen felsöker tillsammans med Postnord och Lidingö Lås, förhoppningsvis är det någon inställning som blivit fel. Vi återkommer när vi vet mer.
Hej alla boende i BRF Torsdammen! Tanken var att gå ut med denna information till allas brevlåda också men tyvärr tog lasertonern till skrivaren slut så vi satte upp det i trapphusen så länge.
Ämne: Viktig meddelande – kommande avgiftshöjningar och ändringar av kostnader
Kära bostadsrättsinnehavare i BRF Torsdammen.
Vi vill meddela er om viktiga förändringar som kommer att påverka alla medlemmar och hyresgäster i vår bostadsrättsförening. Vi är i en tid med hög inflation som driver kostnadsökningar. Vi vill understryka att vi förstår att många kan ha det tufft nu men att vi måste genomföra förändringar för att vår bostadsrättsförening ska ha en fortsatt god och hållbar ekonomi.
Vi jobbar kontinuerligt med kostnadsbesparingar. Under 2022 gjorde föreningen en större amortering av våra lån efter försäljning av mark, energieffektiviseringar har gjorts i form av byte av maskiner i tvättstuga och LED belysning i gemensamma utrymmen. Vi håller samtidigt på att utvärdera ytterligare åtgärder, mer information kommer.
Efter noggrann översyn och övervägning av vår ekonomiska situation samt prognos tillsammans med vår ekonomiska förvaltare Fastum har vi kommit fram till att det är nödvändigt att genomföra avgiftshöjningar. Från och med januari 2024 kommer följande justeringar att ske:
+20% av våra avgifter för bostadsrättsinnehavare (611 SEK/kvm)
+5% för våra hyresgäster
+100 SEK/månad för uteplatser
Kostnaden för garageplats höjs till 1 500 SEK/ månad
+20% av våra avgifter för utomhusparkering
+10% av våra avgifter för kommersiella hyresgäster
+5% av våra avgifter för förråd
Vår finansiella grund i föreningen kommer fortsatt vara mycket stabil efter dessa avgiftshöjningar och vår belåningsgrad har successivt reducerats över åren (soliditet var 87.39% 2022). Efter diskussioner med Fastum så ligger våra avgiftshöjningar fortfarande i det nedre skiktet jämfört med många andra föreningar i Stockholm.
Det är viktigt för styrelsen att denna höjning sker brett över alla områden så att det blir så rättvist som möjligt. Vi förstår att en ökning av avgifter kan väcka oro och vill förtydliga skälen bakom detta beslut:
Uppvärmningskostnader: Under det senaste året har våra uppvärmningskostnader ökat med +8,1%. Denna ökning beror till stor del på faktorer utanför vår kontroll, som till exempel stigande energipriser på marknaden. Stockholm Exergi har nyligen meddelat ytterligare en ökning med +12% i uppvärmningskostnader med start januari 2024 och förmodligen runt 10% året därefter. För att kunna fortsätta erbjuda en bekväm och varm boendemiljö måste vi tilldela ytterligare medel för att täcka dessa högre kostnader. Uppvärmning står för nästan hälften av våra totala driftskostnader och levereras av en aktör i monopolliknande ställning med minimal möjlighet att konkurrensutsätta.
Vatten och avlopp: Kostnaderna för vatten och avloppsunderhåll kommer mycket troligt att öka med +25% 2024 som föreslagits av Stockholm Vatten & Avfall (vilket blir vägledande för alla närliggande områden). Även dessa kostnader är omöjliga att konkurrensutsatta.
Räntehöjningar: Vi har även upplevt en ökning av räntor på våra fastighetslån. Detta påverkar våra totala ekonomiska kostnader och kräver en justering av vår avgiftsstruktur, trots låg belåningsgrad. För närvarande har 43% av våra lån en rörlig räntesats, resterande är låsta fram till 2026 till mycket fördelaktig ränta. Vi avser att låsa våra rörliga räntor när marknaden blir mer fördelaktig.
Hur kommer detta gynna vår förening? Avgiftshöjningen kommer möjliggöra att:
Bibehålla en bekväm och väl uppvärmd boendemiljö under de kalla månaderna.
Säkerställa korrekt underhåll och funktionalitet av avfall och vattenförsörjning.
Effektivt hantera våra skulder i en tid med ökade räntekostnader.
Ha ett gott kassaflöde för att löpande kunna göra investeringar utan att ta ytterligare lån.
Garantera den ekonomiska stabiliteten för vår bostadsrättsförening och säkerställa positiva resultat framöver och därmed undvika anmärkningar från vår revisor.
Vi förstår att ingen gillar att se en ökning i sina avgifter men dessa ökningar kommer att hjälpa oss att hantera de kostnadsökningarna vi förutspår framåt och att säkerställa en fortsatt god ekonomisk stabilitet för vår bostadsrättsförening.
Vad kan ni förvänta er? Under den kommande månaden kommer ni att få uppdaterad information som beskriver den nya avgiftsstrukturen på avierna. Vi finns även tillgängliga för att besvara eventuella frågor eller funderingar gällande höjningarna. Tveka inte att kontakta oss i styrelsen på info@torsdammen.se.